Immobilier : Le plancher toujours plus bas

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Non seulement les prix de l'immobilier sont entrés dans une phase de chute libre dans un nombre croissant de pays, mais l'immobilier commercial est désormais touché comme l'a été l'immobilier résidentiel. Ainsi, après les Etats-Unis, ce sont désormais le Royaume-Uni (1) et l'Espagne (2) qui s'enfoncent dans la crise immobilière, tandis que dans plusieurs autres pays (France (3), Europe centrale et orientale (4), Canada (5), Maroc (6), Costa Rica (7)) ou métropoles spéculatives (Londres (8) et New-York (9)), la chute libre commence.

Parallèlement, sous le triple effet de la crise du crédit, de la bulle immobilière généralisée et de la récession économique, l'immobilier commercial est désormais entré en crise notamment aux Etats-Unis (10) et au Royaume-Uni (11). Et cette tendance va s'affirmer dans le reste du monde y compris dans les actuels « paradis immobiliers » que sont les monarchies pétrolières du Golfe.

Indices des prix immobiliers S&P/Case-Shiller – Avril 2008 - Source S&P Légende : Trait plein : indice 10 villes US les plus importantes / Trait pointillé : indice 20 villes US les plus importantes

Aux Etats-Unis, l'engrenage infernal est maintenant bien établi que notre équipe appelle « effet descenseur » : la récession économique en cours dissuade les acheteurs potentiels de profiter de la baisse des prix, tandis que les banques (qui croulent déjà sous les stocks de biens immobiliers saisis) réduisent leurs prêts immobiliers à d'éventuels acheteurs. Cela contribue à faire baisser les prix toujours plus bas, à accroître les dépréciations d'actifs des banques, à réduire la capacité d'endettement des ménages, à ralentir les dépenses liées à l'immobilier (de l'équipement à la décoration en passant par le gardiennage et l'entretien, c'est un secteur essentiel de l'économie américaine), à réduire les rentrées fiscales et à convaincre encore plus les potentiels acheteurs d'attendre (12). Parallèlement, la dégradation de quartiers entiers du fait des saisies immobilières et de l'abandon des maisons conduit à dégrader encore plus le prix des habitations environnantes et à réduire d'autant l' « effet richesse » de ceux qui n'ont pas de problème immobilier direct. C'est ainsi que le plancher s'enfonce toujours plus bas sous les pieds des consommateurs, des banques, des entreprises et des autorités locales, nationales et fédérales (13).

Un autre exemple de l'ampleur des effets induits par la crise immobilière actuelle concerne les « condos » (14), ces co-propriétés très populaires aux Etats-Unis. Ainsi, un nombre croissant de « condos » font face à un double problème : la défection de nombreux co-propriétaires incapables de payer leur part des charges collectives du fait de la crise (15) ; et la réduction drastique des prestations des « condos » pour essayer de limiter le surcoût payé par les co-propriétaires restants (16). Ce nouveau risque immobilier américain (qui affecte donc directement les propriétaires mais également les locataires (17)) va sans aucun doute se propager à l'ensemble des co-propriétés (ou multi-propriétés) dans les économies faisant fasse à une forte chute des prix de l'immobilier, Royaume-Uni et Espagne en tête. Et cette tendance va toucher de plein fouet, dès l'été 2008, l'ensemble des investissements dans la multi-propriété (notamment dans les zones balnéaires d'Europe où ce type de propriété est très répandu) ; tandis que les sociétés d'investissements immobilières (les fameux REIT vont également être durement affectées.

Evolution des revenus des ménages américains (en bleu) et de leur endettement (rouge) (1964-2008) - Source : Réserve Fédérale de Saint Louis / US Bureau of Labour Statistics / Financial Sense

Au Canada, les premiers signes de la fin du boum de l'immobilier sont maintenant évidents avec la baisse des prix en provenance des marchés les plus porteurs de ces dernières années (à l'Ouest du pays, Alberta en tête). Les marchés de villégiature, comme le Maroc ou le Costa Rica, à la croisée des tendances de l'immobilier résidentiel et de l'immobilier commercial, sont désormais engagés sur la pente descendante. Quant aux marchés spéculatifs des grandes métropoles comme Londres, Paris, Tokyo ou New York, même les quartiers les plus prisés subissent désormais la baisse des prix. Une partie significative des clients de ces dernières années (les traders et autres opérateurs des marchés financiers) sont en effet plus préoccupés à rechercher un nouvel emploi après avoir été licencié par leur banque ou leur hedge fund qu'à surenchérir pour des appartements de prestige.

La crise immobilière s'étend donc géographiquement et sectoriellement. Ainsi, l'immobilier commercial est désormais touché de plein fouet aux Etats-Unis, au Royaume-Uni, en Espagne et va l'être dans les mois à venir dans pratiquement toutes les régions, y compris dans les « paradis immobiliers » actuels que sont les états pétroliers du Golfe persique.

La construction de nouveaux centres commerciaux est en panne aux Etats-Unis. Les projets sont gelés aussi bien dans l'hôtellerie que dans les immeubles de bureaux. Partout dans le pays les grandes chaînes de distribution ferment des centaines de boutiques (18) et poussent vers la cessation d'activités des « malls » entiers (19). Pour le reste, ce n'est certainement pas dans les lotissements où deux maisons sur trois sont saisies que vont fleurir les magasins. Enfin, l'endettement croissant des collectivités locales associé à la paralysie du marché des crédits à ces mêmes collectivités (« Munis provoque l'arrêt ou la suppression pure et simple d'investissements publics importants (stades, hôpitaux,... ) (20). Au Royaume-Uni et en Espagne, avec un léger décalage sur les Etats-Unis, la situation évolue dans la même direction.

Pour ce qui est du « boum immobilier » résidentiel et commercial des pétromonarchies du Golfe persique, l'équipe de LEAP/E2020 estime qu'il va connaître un effondrement brutal au tournant de l'année 2008/2009 quand les impacts conjugués de la recessflation américaine, de la stagflation européenne et du ralentissement brutal asiatique vont jouer pleinement. N'oublions pas que les prospectus et les articles dithyrambiques sur l'immobilier à Dubaï et autres sont écrits par les mêmes sociétés, médias et experts qui, il y a seulement deux ans, vantaient encore le boum immobilier américain et, il y a un an, celui du Royaume-Uni ou de l'Espagne. Le marché sur lequel les pétromonarchies pensent rentabiliser leurs investissements immobiliers pharaoniques n'existe que dans la tête de leurs promoteurs, de leurs banquiers et de ceux qui les croient. C'est un vrai mirage du désert. En effet, à l'époque de l'Internet et des A380, Asiatiques et Européens n'ont nul besoin d'intermédiaires pour faire leurs affaires. L'existence de « boums » tient essentiellement au fait qu’il s’agit d'utiliser au mieux les montagnes de Dollars US dont la valeur diminue chaque jour et que leurs détenteurs ne veulent plus réinvestir aux Etats-Unis. Pour nos chercheurs, ces investissements ne pourront pas être rentabilisés et on peut anticiper dans cette région d'incroyables « villes fantômes » d'ici une décennie. Si, en plus, les Etats-Unis et Israël attaquent l'Iran dans les mois à venir, les travaux en cours ne seront même pas terminés.

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Notes:

(1) Source : Telegraph, 14/05/2008

(2) Au-delà des déboires symboliques du « Manhattan de la Mancha», situé à 30 mn de Madrid et dont actuellement seuls 2.500 des 5.000 logements déjà construits ont trouvé preneurs (sachant que 13.500 sont prévus au total - source : Financial Times, 28/04/2008), on assiste à une véritable « hémorragie immobilière » pour reprendre l'expression de Marc Vidal dans son excellent article du même titre en date du 01/04/2008.

(3) Avec une baisse moyenne des prix en France d'au moins 10% selon les banques d'ici fin 2009, bien que n'intégrant pas nos anticipations sur la crise en cours, notre équipe table désormais sur une baisse d'au moins 20% pour la même période. Source : Les Echos, 15/05/2008

(4) Voir GEAB précédents

(5) Avec une baisse des ventes au niveau national enregistrée en Mars 2008, le boum de l'immobilier canadien a été « officiellement » déclaré terminé en Avril dernier (source : National Post, 17/04/2008). C'est de l'Ouest, et en particulier d'Alberta, l'état canadien du « boum énergétique » de ces dernières années et des hausses vertigineuses des prix immobiliers, que se diffuse la crise immobilière au Canada. Etant donné que l’on retrouve certaines caractéristiques typiques de la bulle immobilière US (par exemple, le nombre croissant d'acheteurs « subprime », source : GlobeInvestor, 23/04/2008), selon notre équipe, les prix canadiens vont certainement connaître une décrue faible d'ici l'été, puis une rapide chute dès l'Automne 2008.

(6) La baisse rapide du nombre de transactions immobilières au Maroc est un signe très clair que la crise a déjà commencé dans ce pays. Source : Bladi, 18/03/2008

(7) Le Costa Rica se prépare à subir une évolution comparable à celle du Maroc. Les investisseurs européens sont au marché marocain ce que les investisseurs américains sont au Costa Rica. D'ailleurs, le président de la Banque centrale du Costa Rica, Francisco de Paula, en est bien conscient qui anticipe les conséquences négatives de la récession américaine sur son pays. Source : InsideCostaRica, 25/03/2008.

(8) A Londres, les prix ont déjà baissé de 15% sur un an et les déboires accrus de la City ne vont qu'accélérer l'évolution. Sources : LondonStockExchange, 16/04/2008 & Telegraph, 13/04/2008.

(9) Même les quartiers les plus chics de New York, comme Hampton, sont désormais touchés par la crise et les saisies immobilières (source : New York Post, 12/05/2008). Le phénomène touche bien entendu l'ensemble de la ville et les tribunaux s'attendent à traiter plus de 10.000 saisies immobilières d'ici la fin 2008 contre 300/400 par an il y a une décennie (source : Gotham Gazette, 05/2008).

(10) Source : Chicago Tribune, 07/05/2008

(11) C'est même la Banque d'Angleterre qui l'annonce pour prévenir les banques d'une nouvelle source de pertes futures. Source : Telegraph, 02/05/2008

(12) Les annonces de ventes de biens immobiliers saisis remplissent désormais les pages des petites annonces dont elles ont chassé les ventes immobilières classiques et celles de voitures d'occasion. Source : Washington City Paper, 30/04/2008

(13) Lire à ce sujet l'intéressant article de Mr. Mortgage, sur le site du même nom, qui décrit l'enchaînement des procédures conduisant à la saisie immobilière en Californie et montre qu'en ce domaine, le pire est à venir. Source : MrMortgage, 09/05/2008

(14) Source : New York Times, 03/05/2008

(15) Qu'ils soient victimes de la crise du crédit et donc l'objet de saisies, ou bien qu'ils soient victimes de la récession et n'aient tout simplement plus les moyens de payer les charges.

(16) Source : News Blaze, 17/04/2008

(17) Source : OCRegister, 13/05/2008

(18) Source : Reuters, 08/05/2008

(19) Source : Reuters, 04/04/2008

(20) D'ailleurs les municipalités attaquent désormais les banques en justice car elles s'estiment elles aussi victimes de la crise des « subprimes ». Source : YahooFinance, 09/05/2008